什么是物业管理？从理论上总结：由专业化的企业组织，运用现代管理手段和先进的维修养护技术，为物业售后的整个使用过程提供对房屋及其设备、基础设施与周围环境的专业化管理。它是以经济方法为房屋、居住环境、物业维修等方面提供高效优质、经济的服务。近日，浙江省十一届人大常委会第十三次会议审议批准了修订后的《宁波市住宅小区物业管理条例》。条例直接针对住宅小区而修订，其中的每一条款都是以业主和物业公司在实际日常运作中所碰到的问题展开，有些条款限制了开发商为追求利润损害业主利益问题。那么新出台的住宅小区物业管理条列将会对我们业主的居家生活带来怎么样的变化呢？
邀请嘉宾：区房管处、区物业办负责人；街道物管站工作人员
主持人：
各位网民大家下午好！又到10月份网上联络站的时间了。今天在现场与大家领衔交流的是区人大代表，海曙区人大常委会城建环保工委主任朱仁林同志。在现场的还有区房管处、区物业办及街道物管站的负责人和工作人员。宁波市新的住宅小区物业管理条例已经出台，上个星期已经见报，明年1月1日开始实施，相信大家都很关注这个跟自己生活息息相关的条例。今天，让我们一起来解读下新的物业管理条例，也听听网民对这个条例的意见和建议。
主持人：
网友“葡萄虫”留言：物业公司、业委会和社区居委会是什么关系？
朱仁林：
物业管理是创建文明小区的重要组成部分，是构建和谐小区的重要基础，也是构建平安小区的重要方面，物业公司、业委会和居委会这三者的目标，都是为创建文明小做努力，他们的内容也是一致的，三者的相互协调为创建文明小区做出贡献。物业公司要搞好管理和服务，要全心全意为业主服务。业委会要支持配合物业公司搞好管理和服务，形成合力，也要提高自身素质。居委会在其中要协调好物业公司和业委会的关系，要主动关心支持物业管理工作。希望社区居委会党委、党支部在物业管理当中要发挥共产党员的先锋模范作用，为构建和谐小区、文明小区、平安小区做出贡献。
主持人：
网友（网友185）问：其实物业推城管，好像完全不搭嘎一样，没有执法权难道是物业推脱职责的借口吗？城管来了也做样子，简单的事为何难解决？
朱仁林：
这是工作职责分工的问题，物业企业接受业主委托对小区提供服务，服务内容依据来源于合同约定，发现这些问题，物业企业有义务告知并进行劝阻业主，但物业公司作为企业没有执法权，对于不听劝阻的，物业企业应及时告知辖区城管部门等相关部门进行处罚。
主持人：
网友（网友185）问：联丰世纪苑越来越多的公共绿地被一楼住户肆意毁掉，放上自己的盆景，开设小路，搞得乱七八糟，就像他们的私家花园。保安，物业真的像行尸走肉，睁眼瞎。每天路过看见不会说一句职责内的话。这样的物业谁会交管理费？居民有意见如何向业主委员会反映？业主办公室每天大门紧闭做做样子，就不能设一专职秘书接接电话，反馈业主委员会的回复码？这个门在哪里？做事说易就易，说难就难。 我们要看看这个反映意见的网站是否真的起作用。
钱军：
1、 私自毁坏绿地，物业公司要及时出面劝止，如果业主不听劝阻，则物业公司要通过区城管局绿化办等职能部门进行处罚。2、 业主委员会成员由于是公益性并且是兼职的，建议该小区业委会设立专门的业主信箱，接受业主各种建议和意见。也可以向社区居委会转达这个要求。
主持人：
网友（网友185）问：每年跟物业说，发催物业费的单子不如发一张意见征求书，解决了大家的问题谁还有理由不交物业费！ 毁坏绿地，把公共绿地变为私人用地，私自从承重墙开门，公共场地养鸡，小区帐目不对业主公开，没有一个网上直接反映情况的地方，等等。物业管理差到了极点！
钱军：
您提出关于向业主发放意见征求书的建议很有道理,根据物业服务行业标准,也要求物业企业听取业主意见,具体要求则根据不同小区实际在物业服务合同中约定,当然除了征求意见外,您也可以通过直接向物业服务企业提出.
主持人：
新出台的物业管理条例，对业主提出哪些权利和义务？
朱仁林：
业主做为房屋的所有权人，在物业管理活动中享有哪些权利呢？ 国务院《物业管理条例》第六条规定业主在物业管理活动中享有下列权利： (1)按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务； (2)提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议； (3)提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议； (4)参加业主大会会议，行使投票权； (5)选举业主委员会委员，并享有被选举权； (6)监督业主委员会的工作； (7)监督物业服务企业履行物业服务合同； (8)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权； (9)监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用；(10)法律、法规规定的其他权利。
国务院《物业管理条例》第七条规定业主在物业管理活动中，履行下列义务： (1)遵守业主公约、业主大会议事规则； (2)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； (3)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； (4)按照国家有关规定交纳专项维修资金； (5)按时交纳物业服务费用； (6)法律、法规规定的其他义务。
主持人：
很多网友留言关注“野蛮装修”问题，物业公司有什么责任？
朱仁林：
物业服务企业应及时对野蛮装修的业主进行劝阻，如不听劝阻，应向城管、规划等职能部门反映，由相关职能部门进行处罚。
主持人：
很多网友留言关注“小区停车难”问题，这也是城市发展中的一个普遍、共性的难题。汽车毁坏绿地，居民意见很大，物业公司有什么招数？
朱仁林：
小区停车难已经成为城市发展所遇到的普遍问题，受到各级政府部门以及社会各界的普遍关注，要解决这个问题确实非常棘手。就物业公司而言应通过加强对小区内车辆的停车秩序管理，并挖掘小区内停车潜力，尽可能缓解小区停车难问题。
主持人：
网友（网友187）问：电瓶车失窃,物业公司如何承担责任?
朱仁林：
对于小区内电瓶车失窃等问题，从两个方面考虑:一个是合同约定，在这里面要明确管理服务的项目内容和一些约定，另一个是约定的遵守情况，比如物业企业违反了约定，没有按约定去办，造成了业主的人身财产受到损失的，应当承担相应的法律责任。所以说，在双方签订物业服务合同时，都要做好各方面约定。同时物业公司应当协助公安部门做好侦查破案工作。
主持人：
网友（网友189）问：区物业主管部门、街道社区有什么职责?
朱仁林：
区房产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的指导和监督管理工作。 街道办事处负责协调物业管理与社区建设的关系，指导业主成立业主大会、协助辖区物业主管部门调处业主与物业服务企业的纠纷和对物业管理进行指导、监督。 社区居民委员会应当支持和指导业主大会、业主委员会依法履行自治管理职责，配合辖区物业主管部门和街道办事处调处业主与物业服务企业的纠纷。
主持人：
网友（网友189）问：业主与物业公司发生纠纷找哪个部门投诉?
朱仁林：
业主与物业服务企业在物业管理中发生纠纷的，可以向辖区物业管理主管部门、街道办事处、社区居民委员会投诉，并由他们进行调解处理。若调处不成可以提请法律诉讼。
主持人：
网友（网友186）问：迈水桥小区物业退出已经多时，希望能够解决？
朱仁林：
由于小区居民大多没有缴纳物业费，收缴率极低，物业公司严重亏损，导致物业企业退出。今年年初，人大代表也视察了迈水桥小区，与社区居委会、业主委员会代表一起探讨提出“自治”方案，但是也困难重重。应该说社区、街道都很重视，根据业主的意见，正按市场化要求积极引入物业企业，政府其他相关部门将予以积极协助，争取能早日引入物业企业。
主持人：
网友（网友194）问：请问物业公司收汽车停车费后，这笔钱归谁所有？
朱仁林：
占用业主共有的道路或者其他场地设置的车位停放汽车的，物业服务企业可以根据业主大会的决定或者价格主管部门会同物业主管部门制定的标准收取停车费。不过，物业服务企业应当将停车费单独列账，独立核算。除维护车辆停放场地及设施有效使用和停车管理的必要开支外，物业服务企业应当根据业主大会的决定，将停车费用于补充物业专项维修资金或者用于物业管理的其他需要。业主委员会应当对停车费的收支情况进行监督，并向业主大会报告。
主持人：
网友“联丰世纪苑住户”留言：物业公司是否可以多安装摄像头，加大监控？
朱仁林：
安装摄像头涉及筹集和使用专项维修资金以及改建、重建建筑物及其附属设施，按照相关法规，决定上述事项应当由业主委员会制定改造及维修资金动用方案，提交业主大会并经法定人数同意，方能实施。作为物业企业可以接受业委会委托协助方案的制定。
主持人：
网友（网友194）问：物业公司是否应该定期向全体业主公布汽车停车费的收支及使用情况？
朱仁林：
按照规定，物业服务企业应当将停车费单独列账，独立核算。除维护车辆停放场地及设施有效使用和停车管理的必要开支外，物业服务企业应当根据业主大会的决定，将停车费用于补充物业专项维修资金或者用于物业管理的其他需要。 物业服务企业应当在每年三月底前在物业管理区域内的醒目位置公布管理区域内上一年度的相关物业经费收取、使用等情况，接受业主的监督。
主持人：
网友“草根”留言：物业公司工作人员态度不好，对小区停车问题，小车被人损坏，物业企业表示只负责提供停车场地，对其他问题不承担责任，这个问题怎么解释？
朱仁林：
关于工作人员的态度问题，业主可以向有关部门进行投诉。 关于停车场地及责任问题，应当依据物业服务合同中的相关约定。小区内的公共停车场所，多数情况下物业企业行使的是代表业主将公共场所提供车主使用，并收取场地使用费用，合同另有约定的除外。
主持人：
网友“有冤无处伸”留言：金都嘉园小区停车难，是否可以使南边的空地先用作停车场？
朱仁林：
金都嘉园小区南边空地，作为市政规划用地，不能随意使用。
主持人：
网友“豌豆姑娘”留言：蓝天路307号商铺棋牌室，打扰居民生活。物业手册有规定不能开影响居民生活的商铺，这个问题怎么解决？
朱仁林：
根据相关法规以及管理规约，“物业管理区域禁止下列行为：（九）制造噪声干扰他人正常生活；（十一）其他违反法律、法规和管理规约的行为。” 物业服务企业发现物业管理区域内有前款规定的行为的，应当劝阻、制止，要求行为人及时改正；劝阻、制止无效或者行为人拒不改正的，应当及时告知规划、房产、公安、城管、工商、环保等相关行政部门，并提供相关证明材料，配合相关行政部门依法及时予以处理。建议业主通过业主委员会向物业企业提出相关事项。
主持人：
网友“晨曦”留言：白云二村环城路上住户下一家铝合金店噪音饶民，严重影响居民生活。打过区长电话，说向工商投诉，但要2个月受理时间，觉得受理时间太厂，无法忍受，所以一直无法解决。
朱仁林：
虽然这不涉及物业管理问题，但对于您提出的问题进行了现场衔接，请您直接向位于翠柏路108号的西郊工商所反映，这可能会快捷一些。我们工作人员也会尽快联系到您。
主持人：
各位网友，今天的网联时间到这里结束了，许多网友在线、留言提出的都是城市发展进程中关于物业管理中的共性问题。其中姓林的网友还留下了具体的联系方式，代表代言后会答复你的。今天到联络站接待现场来反映问题的群众，我们代表也做了接待和咨询工作。有些网民在网上预先留言的问题，我们街道物管站的工作人员会进一步落实情况并与您联系、沟通。相信，随着新条例的出台和实施并不断完善，物业管理必将会走上新的台阶，让我们共同关注！11月最后一周星期四（26日）下午2：30——4：00再见！
